Вам нужно продать старую квартиру, чтобы купить новую? Решая этот вопрос, можно столкнуться с мошенниками или с риелторами, которые предлагают заключить непонятный договор. Далее пойдет разговор о том, как должна пройти подготовка квартиры к продаже, и что при этом нужно учесть.Что лучше: воспользоваться услугами риелтора или продавать квартиру самостоятельно?
Обращение к риелторам экономит и силы, и нервы. За услуги этого специалиста продавцу придется выложить от 2-4% от стоимости сделки по продаже квартиры. В обязанности риелтора будет входить: помощь в оценке квартиры, поиск покупателя через свою базу данных или других сервисов-агрегаторов, помощь в оформлении документов.
Обращение в агентство недвижимости еще больше упростит задачу. От его имени придет оценщик, риелторы помогут найти клиента, а юристы займутся оформлением необходимой документации.
Если продавец является единственным собственником, то ему будет несложно продать квартиру самостоятельно. Намного труднее это сделать, если есть ДДУ на квартиру, сделана приватизация или жилплощадь разделена на несколько долей. В этом случае лучше прибегнуть к услугам риелтора. Иногда бывает, что сразу несколько человек принимает участие в продаже старой и покупке новой жилплощади. Есть и такие продавцы, кто продают квартиру, на которой еще висит долг по ипотеке, и приобретают новую, оформляя на нее очередную ипотеку. Если в таком случае отказаться от услуг риелтора, то возникнет вероятность остаться и без квартиры, и без денег.
Обратите внимание! Нужна бдительность во время поиска агентства недвижимости. Прежде, чем приступить к сотрудничеству, нужно ознакомиться с отзывами и проверить документы. Если договор между агентством и продавцом уже заключен, стоит его перечитать, чтобы знать, какие услуги будут им оказаны. Если агентство торопит своего клиента и просит срочно принесли оригиналы документов, это повод насторожиться и спросить, в чем причина этой спешки. Невнятный ответ станет поводом найти другую фирму.
Самостоятельная продажа квартиры требует большой отдачи: нужно искать покупателей, подготовить квартиру на осмотр, собрать документы. Все риски при подготовке документации ложатся на продавца. Чтобы эти риски свести к нулю, лучше всего воспользоваться разовой услугой риелтора. Он осмотрит квартиру, оценит ее и поможет с документами. Такой подход поможет сэкономить деньги и поможет не потерять недвижимость.
Какие документы подтверждают право собственности
Если продавец принял для себя решение, каким образом будет продавать квартиру, то следует еще раз навести справки о своем объекте недвижимости. Может у нее несколько собственников или это квартира с обременением, о чем продавец просто не знает, т.к. квартира досталась ему по наследству.
Прояснить этот вопрос поможет выписка из ЕГРН. Она содержит информацию о том, кто является собственником, есть ли аресты или обременения, какова ее кадастровая стоимость. Выписку можно получить в Росреестре или в МФЦ.
Оценка стоимости квартиры
При самостоятельной продаже квартиры потребуется ее оценка. Во время этой процедуры учитывается много факторов: метраж кухни и квартиры в целом, наличие инфраструктуры, оформление придомовой территории.
Приблизительную стоимость можно узнать, если выбрать среди предложений на продажу похожую квартиру по метражу и панировке. От ее стоимости следует отталкиваться при продаже своей квартиры. Если квартира выставлена на сайт-агрегат, то нужно отслеживать количество поступивших звонков. При большом количестве звонков (больше 10-ти) стоимость можно повысить. Если мало звонков, то снизить цену, чтобы привлечь покупателя. Если продавец не стремится быстро продать квартиру, можно смело выставлять рыночную стоимость. Если деньги нужны быстро, то цена должна быть на 15-20% ниже рыночной.
Стоимость услуги оценщика составляет от 3-5 тыс.рублей. Все факторы, влияющие на стоимость квартиры, будут собраны воедино и озвучена окончательная стоимость. Оценщик предоставит продавцу справку для передачи клиентам. В ней будет написано, что он готов оказать услуги тем людям, которые будут приобретать эту квартиру в ипотеку.
Подготовка квартиры перед продажей
Быстро продать квартиру поможет тщательная подготовка. Реальные покупатели начинают осмотр не с квартиры, а прямо с подъезда. Если в подъезде стоит неприятный запах, неопрятные стены и везде валяется мусор, то ваше предложение они, скорее всего, отклонят.
В самой квартире потребуется убрать основную часть вещей, потому что клиенты приходят покупать квадратные метры, а не подержанную мебель. Не помешает сделать генеральную уборку: помыть окна, привести в порядок стены, прочистить все углы. В общем, квартире нужно придать товарный вид.
Еще лучше немного потратиться на косметический ремонт. Можно обновить цвет стен, поклеить недорогие однотонные обои, подтянуть двери, смазать дверные петли. Пол и радиаторы отопления лучше не трогать. Главное, чтобы пол был ровным, батареи не протекали, а на стенах и потолке не было подтеков.
Где лучше всего разместить объявление о продаже квартиры
После того, как квартира будет приведена в порядок, необходимо зайти на один из сайтов по продаже недвижимости (ЦИАН, Авито, Яндекс Недвижимость, Domofond) и разместить там объявление. Обязательно нужно загрузить фотографии. Они должны быть четкими, с разных ракурсов. Можно привлечь для съемки специалиста с широкоугольной камерой. Вместе с фотографиями можно выложить план квартиры. Объявление также можно разместить в соцсетях, рассказать о продаже родственникам и друзьям. Не исключено, что среди их знакомых кто-то хочет приобрести квартиру.
Демонстрация квартиры покупателям
Предподготовка квартиры поможет вам продать ее быстро и дорого. Нужно заранее подготовить копии всех основных документов, таких как план квартиры, выписка из Росреестра, а также все, что касается оплаты коммунальных платежей. Заранее подготовьте ответы на такие вопросы, как «когда последний раз в этой квартире был ремонт», «хорошая ли в квартире звукоизоляция», и «какая мебель останется в квартире».
В процессе разговора можно поинтересоваться, чем привлекает покупателя именно эта квартира. Если покупателями является молодая семейная пара, то можно намекнуть, что рядом находится школа, район безопасный. Возрастным покупателям важно будет услышать, что окна в квартире не продуваются и среди соседей есть их ровесники, очень милые и адекватные люди.
Зная о недостатках своей квартиры, нужно этот момент обыграть так, чтобы показать их с точки зрения пользы. Например, если в доме очень высокие окна, то можно сказать, что такая конструкция наиболее безопасна для детей и животных.
Пакет документов для продажи квартиры
Сбором документов нужно заниматься заранее. Сделать это за один день не получится, потому что на это уходит до 2-х недель.
Список основных документов:
- Гражданский паспорт продавца (несколько паспортов, если собственник не один);
- Бланк договора купли-продажи (его шаблон будет приложен ниже);
- Разрешительный документ из опеки, если собственники - несовершеннолетние лица;
- Если квартира куплена в браке, то согласие супруга, заверенное нотариусом, и приложить свидетельство о браке.
Список дополнительных документов:
- Документ из разряда правоустанавливающих (это может быть прошлый договор купли-продажи, договор наследования или приватизации);
- Техпаспорт;
- Договор, касающийся задатка (шаблон будет приложен ниже);
- Выписка, что отсутствует задолженность по платежам;
- Справка из ЕГРН.
Эти документы могут и не понадобиться, но для владельца они станут свидетельством «чистоты» квартиры с юридической точки зрения.
Желание покупателя сразу же заехать в квартиру после оплаты, обязывает продавца выписаться из нее. Для этого нужно подать заявление в МФЦ или через сайт ГосУслуги. Выписка займет от 5-14 дней.
Квартира, купленная на материнский капитал, оформляется в общедолевую собственность. Без разрешения органов опеки здесь не обойтись.
Как только будут собраны все документы, необходимо показать их риелтору или юристу. Если специалист заметит ошибку, то нужно будет заранее ее устранить, чтобы это не стало причиной срыва будущей сделки.
Договор задатка
Данный договор поможет прежде всего продавцу, в случае отказа клиента от покупки квартиры. Размер задатка при продаже составляет от 2-5% от стоимости жилья. Но если продавец откажется продавать квартиру, то он должен будет вернуть покупателю двойной размер задатка. Задаток дает гарантию скорой продажи квартиры.
Что указывается в договоре задатка:
- Данные паспорта покупателя и продавца.
- Адрес с описанием квартиры.
- Стоимость реализуемой квартиры.
- Сумма задатка, срок и способ оплаты.
- Условие того, что задаток перейдет к продавцу, если покупатель откажется от сделки.
- Подтверждение, что это квартира без обременения.
- Срок освобождения квартиры и полной подготовки документов для продажи.
- Условие, что продавец вернет двойную сумму задатка, если передумает продавать жилье.
- В конце подпись и дата.
Договор купли-продажи
После заключения договора задатка переходят к основному: заключению договора купли-продажи. Лучше это сделать под присмотром юристов, чтобы не допустить любых ошибок. Заверяет договор купли-продажи нотариус. В случае недоразумений с этим документом легче будет отстаивать свои права.
Договор купли-продажи содержит:
- Данные паспорта, адреса покупателя и продавца.
- Стоимость сделки.
- Есть или нет обременения (все, включая аресты, наложенные судом на квартиру).
- Описание жилплощади с указанием адреса, количество комнат, метража и пр.
- Условия, по которым договор будет считаться недействительным, например, заселение покупателя до передачи денег.
- Согласие супруги(а) на продажу (если заключен брак, то под документом ставится подпись).
- В какой срок и в каком порядке передается квартира (срок передачи денег и освобождения площади продавцом).
- Подтверждение дееспособности сторон (для этого предусмотрен отдельный пункт).
- Подтверждение добровольного волеизъявления на заключение договора (для этого предусмотрен отдельный пункт).
К договору прикладывается согласие супруга (и), расписка, подтверждающая получение денег, акт приема-передачи квартиры, копия техпаспорта.
Подача документов на регистрацию недвижимости в Росреестре
Даже после того, как будет составлен и подписан договор купли-продажи, квартира остается в собственности продавца. Для полной передачи ее новым владельцам нужно внести заявление в Росреестр или МФЦ и оплатить госпошлину. Через 7-9 дней будет готова выписка из ЕГРН, где будет указано имя нового собственника.
Как происходит передача денег за квартиру
Только после передачи продавцом прав на собственность будут переведены деньги (наличными, на карту банка или через банковскую ячейку). Передача наличными происходит крайне редко, в основном используют аккредитивный счет в банке.
Как происходит передача квартиры покупателю
При подаче заявления в Росреестр или МФЦ подписывается еще один документ: акт приема-передачи. Он свидетельствует о том, что покупатель не имеет претензий и соглашается принять квартиру в том виде, который указан в акте. К этому документу нужно приложить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и отдать акт на заверение нотариусом. Теперь можно передавать ключи новому собственнику и забирать деньги.
Итог
Продажа квартиры требует большого внимания, особенно при сборе документов и подписании договора. Лучше привлечь к этому знакомого юриста, который знает тонкости рынка недвижимости и составит правильный договор.
Если на пути продавца попалось торопливое агентство или покупатель, не стоит идти у них на поводу. Они, скорее всего, хотят обмануть продавца. В деле продажи квартиры нужно быть дотошным в любых мелочах. Лучше отказаться от сделки, если чувствуется подвох, чем остаться на бобах.
